Miteigentum, insbesondere bei einer Spanienimmobilie, ist vom Grundsatz her etwas Positives.

Die Anschaffungskosten können geteilt werden, die gemeinschaftliche Nutzung lässt die Immobilie wirtschaftlicher werden.

Erwerben Eheleute eine Immobilie im Miteigentum so hat jeder Ehegatte auch die Sicherheit, dass der andere Ehegatte rechtspraktisch nicht allein über die Immobilie verfügen kann. Zudem steht jedem Miteigentümer im Verkaufsfall nach Artikel 1522 Codigo Civil ein Vorkaufsrecht, - derecho de retracto-, am Miteigentum des anderen zu. Auch erbschaftssteuerlich hat die Miteigentümerstellung beim Übergang auf die Nachfolgegeneration Kostenvorteile aufzuweisen.

In der Anwaltspraxis jedoch ergeben sich aus der Miteigentümerstellung häufig Probleme und Blockaden.

Eheleute trennen sich oder Lebenspartner leben sich auseinander. Die Lebenswege oder geschäftlichen Gemeinsamkeiten von Geschäftspartnern in Miteigentümerstellung sind nicht von ewiger Dauer, die Interessen entwickeln sich in verschiedene Richtungen. Wenn dann der eine Miteigentümer am Erhalt der Spanienimmobilie interessiert ist, während der andere aktuell den Verkaufserlös zu realisieren beabsichtigt, ist der Konflikt vorprogrammiert.

Probleme tauchen auch dann auf, wenn die Immobilie mit einem Bankdarlehen finanziert wurde und beide Partner der Bank gegenüber haften.

Einige der Vorteile und Problemsituationen sind damit erkannt. Wie aber sehen geeignete rechtliche Vorsorgemassnahmen aus und wie könne Konfliktsituationen adäquat gelöst werden?

Grundsätzlich hat bei dem bei Spanienimmobilien massgeblichen spanischen Immobilienrecht, - ebenso wie übrigens auch nach dem deutschen Recht-, jeder Miteigentümer das Recht, die Miteigentumsgemeinschaft aufzulösen. Dies kann im Streitfall über eine langwierige gerichtliche Auseinandersetzung bis hin zur Versteigerung der Immobilie und Verteilung des Verkaufserlöses führen. Allerdings ist dies wahrlich kein empfehlenswerter Weg bei dem es naturgemäss regelmässig nur Verlierer gibt.

Möglich ist die Erteilung einer Verkaufsvollmacht an den anderen Miteigentümer mit Festlegung eines Mindestverkaufspreises. Vorausschauend kann man sich weiterhin auf einen Preis oder eine Gutachterinstitution zur Preisbestimmung einigen . Wollen beide Parteien den Miteigentumsanteil des anderen erwerben, so wird Verkaufsbereitschaft oft nur dann erklärt, wenn die andere Partei einen weit überhöhten Betrag als „Trostpflaster“ für den Verlust des eigenen Miteigentumsanteils zu zahlen bereit ist.

Die Aufgabe des Anwaltes besteht bei diesen und ähnlichen Fallkonstellationen oft darin, als „Blockadelöser“ oder Vermittler dergestalt tätig zu werden, dass der normale langwierige und teure Weg im Falle einer Nichteinigung einerseits und der in der konkreten Situation praktisch gangbare kostengünstigere Weg, den Miteigentümern plastisch vor Augen gehalten wird.

Günter Menth
Rechtsanwalt / Abogado inscrito