Die systematische Umgehung von Baunormen bei Schmiergeldzahlungen an die örtlichen Politiker namentlich in Marbella und Mallorca ist in letzter Zeit durch spektakuläre Festnahmen von Bürgermeistern und Bauunternehmern in das Zentrum des öffentlichen Interesses gerückt.

Weniger spektakulär, aber oft nicht weniger belastend, ist der Umgang mit komplett ohne Baugenehmigung errichteten oder entsprechend ohne Genehmigung erweiterten Gebäudeteilen. Auch bei einem solchen Schwarzbau drohen Abriss und praktisch enteignende Geldstrafen.

Ob die illegalen Bauten nun durch den aktuellen Eigentümer oder einen Voreigentümer errichtet wurden, respektive dies bewusst oder unbewusst erfolgte, sei hier zunächst sekundär.

Die zentrale Frage hier lautet vielmehr : wie kann ich mein Haus in Spanien nach welchem Zeitablauf noch legalisieren.

Wichtig ist dies nicht nur zur Verhinderung einer potentiellen Abrissverfügung sondern auch zum Erhalt von Elektro- oder Wasseranschluss ebenso wie für die Verkäuflichkeit der eigenen Spanienfinca.

Generell sieht der Art. 73 Absatz 1 des Ley de Disciplina Urbanistica vom 23.10.1990 eine 8-jährige Verjährungsfrist für derartige Bauvergehen vor.

Aber Vorsicht, dies ist nicht mit einer automatischen Legalisierung per Zeitablauf gleichzusetzen.

Denn zum einen sieht Art. 74 eine Vielfalt von Zonen vor in denen eine Legalisierung ausgeschlossen ist. Dies gilt etwa für als Grünzonen, öffentliche Wege oder Schutzgebiete qualifizierte Zonen.

Auf Grund der Zugehörigkeit zu einer Schutzzone sind etwa seit vielen Jahren weit mehr als fünfzig Häuser in einer Bergzone der Gemeinde Felanitx auf Mallorca mit drohendem Abriss paralisiert.

Ausserdem sind die spanischen Gerichte nun dazu übergegangen betroffene Gemeinden zum Abriss baurechtswidriger Häuser per Geldsanktion gegen die Gemeinden oder verantwortlichen Gemeindemitarbeiter durchzusetzen wenn diese über Jahre untätig bleiben,  so aktuell in Mallorcas Gebirgszug Tramuntana.

Nun aber zurück zu der Gruppe der theoretisch per Zeitablauf legalisierbaren Schwarzbauten. Wird seitens der Gemeinde vor dem Ablauf von acht Jahren der illegale Bau reklamiert und, wie gesetzlich vorgesehen, der Eigentümer zur Legalisierung aufgefordert, so sind jedenfalls alle gesetzten Fristen einzuhalten und, wenn möglich, die nachträgliche Baugenehmigung zu beantragen.

Sind sie bisher von einer Reklamation verschont geblieben, und sind noch keine acht Jahre vergangen, gibt es die Alternative durch ergänzende Baugenehmigung die Thematik aktiv anzugehen. Hier ist zu überprüfen, ob für das illegale Bauwerk eine aktuelle Genehmigungsfähigkeit gegeben ist oder gegebenenfalls, ob diese Voraussetzungen, etwa durch Zukauf von angrenzenden Grundstücksteilen, noch geschaffen werden können.

Sind tatsächlich bereits mehr als acht Jahre seit der illegalen Gebäudeerrichtung verstrichen  ist zu beachten, dass diese Frist erst ab dem Tag beginnt für welchen sie als Eigentümer den praktischen Bauabschluss eindeutig nachweisen können. Hier sind mitunter Luftaufnahmen anerkannter Firmen zu beschaffen.

Erschwerend kommt hinzu, dass die Rechtssprechung den Beginn der Verjährungsfrist auf den Zeitpunkt hinausschiebt, zu welchem die zuständige Baubehörde frühestens das Verfahren wegen baurechtswidriger Bebauung hätten einleiten können.

Bringt der Eigentümer also keinen Nachweis offensichtlich äusserlich erkennbarer Veränderungen, so beginnt die Verjährung erst mit Kenntnis der Behörde von dem Baurechtsverstoss (STSJ de las Baleares n° 371/94 de 30 de junio).


Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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