Der Verkauf einer Spanienimmobilie sollte steuerlich gut geplant sein

In Spanien ist die Spekulationsfrist für die Versteuerung des Gewinnes aus privaten Immobilienverkäufen weitgehend „abgeschafft“, denn: prinzipiell werden jetzt alle Verkaufsgewinne versteuert und das mit einem wirklich „happigen“ Steuersatz: 35 % beim in Spanien nicht steuerresidenten Verkäufer. Beim Spanienresidenten beträgt der Steuersatz immerhin noch mindestens 15 %.

Wer also kurz- oder mittelfristig in Spanien eine Immobilie zu verkaufen gedenkt, sollte ich frühzeitig sein Steuersparmodell für die Gewinnsteuer konzipieren.

Was nützen sonst die hohen Wertsteigerungen, welche Immobilien in Spanien in diesen Jahren verzeichnen, wo 15 % aufwärts keine Seltenheit sind.

Strategie 1 beginnt bereits vor dem Ankauf. Hier kann die Vorabgründung einer Immobilien S.L. Steuervorteile bringen.

Strategie 2 greift beim Verkauf der selbst genutzten Wohnsitzimmobilie in Spanien.

Wird dann binnen zwei Jahren nach dem notariellen Verkaufsvertragsdatum der Gewinn aus diesem Verkauf in eine neue Hauptwohnsitzimmobilie in Spanien reinvestiert, wird insoweit der vormalige Verkaufsgewinn steuerfrei.

Strategie 3 betrifft die Investition des Verkaufsgewinns in einen Pensionsplan: wer also den Verkaufsgewinn in einen Fond für künftige Rentenauszahlungen investiert, kann hierdurch auch Steuervorteile erzielen.

Strategie 4 zielt auf Absetzung von Investitionskosten.

Wer über offizielle Rechnungen für Hausinvestitionen verfügt, kann die entsprechenden Beträge vom Verkaufsgewinn in Abzug bringen.

Strategie 5 lässt den Verkaufspreis in Immobiliar- und Mobiliarkosten aufsplitten.

Die Immobilienverkaufsgewinnsteuer betrifft zunächst nur den Immobilienwertanteil.

Praktisch zur Gewinnsteuerreduzierung genutzt wird in Spanien weiterhin, - wenn auch nicht legal -, die sogenannte Unterverbriefung.

Es wird also in der notariellen Kaufurkunde in niedriger, als der tatsächlich bezahlte Kaufpreis ausgewiesen.

Hier sollte man allerdings die parallele Kontrollrechnung des spanischen Finanzamtes zur Wertüberprüfung kennen, um sich nicht im Steuernetz zu verheddern.

Wohl dem, der seine Spanienimmobilie bereits vor 1986 erworben hat und keine relevanten Ausbauten vorgenommen hat. Dann fällt in Spanien keine Gewinnsteuer auf den privaten Immobilienverkaufsgewinn an.


Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
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