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Nur
wer die richtigen Fragen stellt, erhält die richtigen
Antworten
Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Investition in eine
Spanienimmobilie unter dem Gesichtspunkt der kontinuierlichen
Werterhöhnung, - und dieser Trend dürfte sich auch fortsetzen
-, eine rentable Investition darstellte.
Entscheidend für Sie sind aber nicht nur
Durchschnittsstatistiken, sondern Ihr ganz individueller
Wertfaktor, der im übrigen auch nicht allein mit
Eurovergleichszahlen zu errechnen ist.
Unsere langjährige Erfahrung auf diesem Gebiet legt die
Empfehlung nahe, folgende Kriterien in den Mittelpunkt zu
stellen:
1. Familienadäquanz
2. Denken in Lebensphasen
3. Rechtsicherheit
4. Steueroptimierung
5. Zusatznutzen
6. Wertsicherung
Orientieren Sie sich an diesen Fragestellungen, können Sie
Fehlentscheidungen regelmässig vermeiden.
1. Familienadäquanz
Nur in seltenen Ausnahmefällen ist die Nutzung einer
Spanienimmobilie auf Dauer durch eine einzige Person
beabsichtigt.
Oft eingeplant sind Ehe- oder Lebenspartner, Kinder,
Enkelkinder, sonstige Verwandte, Freunde oder
Geschäftspartner. Das macht auch Sinn. Insbesondere bei
Ferienimmobilien ist es angezeigt, sich vorab einen
wahrscheinlichen Nutzungsplan zu erstellen. Hier ist es
unerlässlich, sich mit 10-Jahresperspektive auch in die
Lebenssituation der vorgesehenen Mitnutzer hineinzuversetzen.
Kinder brauchen ein Schwimmbad und Meernähe, Nutzer ohne Auto
eine Fussgängerinfrastruktur, Sportler entsprechende
Anlagennähe und Kontakte. Bei stressreichem Beruf bilden Ruhe,
schöne Landschaft und vielleicht das Internetbüro den nötigen
Gegenpool.
Wer systematisch vorgeht, erstellt hier einen eigenen
Kriterienkatalog mit entsprechenden Wertigkeitspunkten,
unterteilt in einzelne vorgesehene Nutzer, Zeitumfang der
Nutzung u.a.
Manche Fehlentscheidungen lassen sich später noch korrigieren.
So wird mitunter der Erhaltungsaufwand für eine Landfinca
unterschätzt, - Gartenpflege, Säuberung, Bewachung,
Renovierung -, und insbesondere im fortgeschrittenen Alter
erfolgt dann der Umstieg in eine pflegeleichtere und einfacher
zugängliche Eigentumswohnung mit passenden
Gemeinschaftseinrichtungen. Hier ist so oft eine Korrektur
möglich.
2. Denken in Lebensphasen
Alles ist im Zuge der Zeit im Wandel, so auch die persönlichen
Bedürfnisse in Relation zum Lebensalter. Haus und Wohnung
sollten also insbesondere von der Wohnraumaufteilung so
ausgelegt sein, dass absehbare Umnutzungen sogleich gedanklich
miteinbezogen werden. Zehn Jahre Nutzung parallel zur
Berufstätigkeitsphase, zehn Jahre Kleinkinderkontakt zu den
Enkeln, danach dominiert die Nähe zu Dienstleistungen und
medizinischer Versorgung.
Oder: An die zehn Jahre aktueller Berufstätigkeit ausserhalb
Spaniens soll sich eine selbständige Phase der Berufstätigkeit
mit Standort Spanien anschliessen, ortsunabhängig per Internet
oder im örtlichen Kontakt mit dem Immobilienumfeld?
3. Rechtsicherheit
Rechtsicherheit bei einer Auslandsimmobilieninvestition
bedeutet nicht mehr und nicht weniger, als Absicherung dessen,
was man, - häufig über Jahrzehnte -, an finanziellen Werten
erarbeitet hat.
Das abweichende Immobilienrecht in Spanien eröffnet
Möglichkeiten und Risiken gleichermassen. Wählen Sie
ausdrücklich deutsches Recht für den Immobilienkaufvertrag,
gibt Ihnen dies vielleicht wegen der geläufigeren Materie ein
grösseres Gefühl der Sicherheit, verschliesst Ihnen
andererseits aber die Möglichkeit der direkten
Rechtsgültigkeit privater Options- und Kaufverträge.
Rechtssicherheit impliziert seinerseits eine abgesicherte
Zahlung Zug um Zug gegen entsprechende Eigentumsübergabe. Hier
ist zu beachten, dass nach spanischem Immobilienrecht der
Eigentumsübertragung nicht erst mit Grundbucheintragung der
Immobilie erfolgt, sondern regelmässig bereits mit Abschluss
des notariellen Kaufvertrages, ein Notaranderkonto praktisch
unbekannt ist und Immobilien auch ohne vorherige
Grundbucheintragung veräussert werden können.
Gleichwohl oder gerade deshalb beginnt die rechtliche Prüfung
in Spanien mit der Einholung eines Grundbuchauszuges.
4. Steueroptimierung
Die Steueroptimierungsüberlegungen betreffen drei Phasen:
- Erwerb, insbesondere Grunderwerbssteuer
- Zeit der Eigentümerstellung, mit jährlichen
Steuern
- Verkauf, insbesondere Einkommensteuer auf den
Verkaufsgewinn
Unterschiedliche Immobilienwertansätze und die richtige
Auswahl des Erwerbers sowie Rechtsform und Wohnsitznahme u.a.
mit Blickrichtung auf die Rechtsnachfolge können Ihnen
gesamtheitlich oft Wertvorteile von 20 % - 50 % des gesamten
Immobilienwertes verschaffen oder eben entsprechende Verluste
eintreten lassen.
Die optimale Rechts- und Steuergestaltung ist hier meist eine
äusserst rentable Angelegenheit und deshalb auch nicht
geeignet für zentrale Einsparungsmassnahmen durch Verzicht auf
fachkundige Beratung.
Günter Menth
Erbrechtsanwalt für Spanien und Deutschland
Tel.: 971 – 55 93 77
Fax: 971 – 55 93 68
e-mail:
info@erbrechtskanzlei-spanien.de
www.erbrechtskanzlei-spanien.de
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