Wer beim
erstmaligen Hauskauf in Spanien oder aber beim Verkauf einer
geerbten Spanienimmobilie mit einer zumindest teilweisen
Barzahlung der Immobilie in Spanien konfrontiert wird, ist, -
verständlicherweise -, irritiert.
Mit einer derartigen Abwicklung ist man aus Mitteleuropa nicht
vertraut.
Sei es nun dass der Käufer einen Kaufpreisanteil bar bezahlen
möchte oder der Verkäufer verlangt, dass ihm vor dem
notariellen Kaufvertrag ein Kaufpreisanteil bar übergeben wird
und dieser jeweils im notariellen Verkaufsvertrag nicht als
Kaufpreisanteil ausgewiesen sein soll.
Der
Hintergrund
Dieses
Ansinnen wird verständlich wenn man die Möglichkeit mit in
Erwägung zieht, dass der Käufer mit teilweisem
Barzahlungswunsch diesen Kaufpreisanteil ohne entsprechende
steuerliche Einkommensausweisung erzielt haben könnte und
damit ohne Nachfragen des Finanzamtes diesen Schwarzgeldanteil
wieder in den normalen Wirtschaftskreislauf unterbringen kann.
Nun fällt die Schlussfolgerung auch nicht mehr allzu schwer,
dass der teilweise Barbezahlungswunsch des Verkäufers dadurch
motiviert sein könnte, dass dieser eine Einkommensbesteuerung
auf diesen Gewinnanteil, - Steuersatz 18 % -, vermeiden
möchte.
Verkäufer ohne Steuerverkürzung
Faktisch ist der Verkäufer mit zu niedriger
Kaufpreisausweisung im notariellen Kaufvertrag in Spanien
allerdings oft per Saldo insoweit gar kein Steuerverkürzer,
weil er seinerseits die Immobilie zu einem zu niedrig
ausgewiesenen notariellen Erwerbspreis erworben hat.
Beispiel: Erwerb des spanischen Ferienhauses auf Mallorca im
Jahre 2003 für offizielle 200.000 € bei Barzuzahlung von
60.000 € und Verkaufspreis in 2007 für offizielle 240.000 €
und Zuzahlung in bar von 20.000 €.
Tatsächlich hat der Verkäufer dann mit diesem
Immobilienverkauf keinerlei Gewinn erzielt und muss gleichwohl
einen fiktiven Gewinn von 40.000 € x Steuersatz 18 %
versteuern und mithin 7.200 € an den spanischen Staat zahlen.
Sein Versäumnis lag im Jahre 2003 als er eine teilweise
Nichtausweisung seines gezahlten Kaufpreises im notariellen
Kaufvertrag akzeptierte.
Seit Dezember 2.006 muss der Notar
den konkreten Kaufpreisfluss benennen
Zur Vermeidung von Geldwäschevorgängen aus kriminellen
Geschäften und Steuerverkürzungen ist in Spanien seit einiger
Zeit vorgeschrieben, den Geldfluss im notariellen Kaufvertrag
auszuweisen. Die früher übliche Formel „Der Verkäufer
bestätigt den Kaufpreis vom Käufer erhalten zu haben“ genügt
damit nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen. Gleichwohl
bleibt auch damit die teilweise Nichtausweisung eines
ergänzend in bar gezahlten Kaufpreisanteil möglich.
Der Bargelderhalt bei Ausweisung auch dieses Zahlungsweges
im notariellen
Kaufvertrag ist für den Verkäufer relativ unproblematisch
Hier gilt
es lediglich höhere Geldtransferkosten bei Überweisung zum
endgültigen Empfangskonto oder Probleme bei der
Bargeldmitnahme über Landesgrenzen zu vermeiden, da höhere
Geldbeträge trotz freiem Kapitalverkehr beim
Grenzüberschreiten angezeigt werden müssen.
Bargeldgeschäfte ohne Betragsausweisung im Notarvertrag
sollten Sie vermeiden
Neben der
Gesetzeswidrigkeit führt dies für den Grundstückserwerber in
Spanien zudem zu einem Steuernachteil:
Der anteiligen Einsparung von 6 % oder 7 % Grunderwerbssteuer
steht im Wiederverkaufsfall eine höhere Besteuerung des
fiktiven Teilgewinnes von 18 % gegenüber. Der Verlust per
Saldo beträgt also für den Erwerber 11 % oder 12 % des
ergänzenden nicht im Notarvertrag ausgewiesenen
Barzahlungsbetrages.
Das Risiko des Unterschreitens des
Finanzamt-Kontrollwertes
Weiterhin besteht für den Verkäufer mit Unterverbriefung das
Risiko des Unterschreitens des Finanzamt-Kontrollwertes.
Dies hat eine praktisch automatische Nachschätzung des
Immobilienwertes durch das spanische Finanzamt mit
entsprechender Steuernachzahlung einschliesslich Verzinsung
und Strafzuschlägen zur Folge.
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