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Prinzipiell muss jeder illegal errichtete Baukörper abgerissen
werden. Aber reissen Sie einmal einen Meter Hausseitenlänge ab
und lassen Sie das Resthaus funktionabel. Oder wie soll eine
Gemeinde fünfzig Häuser abreissen lassen, weil nachvollziehbar
wurde, dass in dieser Schutzzone überhaupt nicht hätte gebaut
werden dürfen.
Bei dieser Thematik mischen sich technische, finanzielle und
politische Aspekte.
Das Instrumentarium zur Durchsetzung des Baurechtes
steht den gemeindlichen Bauverwaltungen in Spanien zur
Verfügung. Insbesondere können Verwaltungsstrafen in Höhe von
50 % bis 100 % des Wertes der illegalen Gebäudeteile verhängt
werden, im Bedarfsfall sogar mehrfach bis zur Durchsetzung.
Einfach nicht reagieren ist keine empfehlenswerte
Alternative
Erhält der Betroffene eine Verfügung der Bauverwaltung zur
Wiederherstellung des baurechtsgemässen Zustandes, so ist das
Ignorieren kein gangbarer Weg.
Vielmehr wird dann auf der Basis des geschätzten Wertes des
illegalen Baukörpers die Verwaltungsstrafe errechnet und durch
Grundstückspfändung im Grundbuch abgesichert. Die
Versteigerung der Immobilie ist bei fortgesetztem
Nichtreagieren sodann die nicht unbedingt erstrebenswerte
weitere Folge.
Und die „Verjährung“ nach acht oder zehn Jahren ?
Zwar gibt es keine „Verjährung“ baurechtswidriger Zustände,
wohl aber tritt nach Ablauf von acht Jahren nach Baubeendigung
Bestandsschutz ein und nach Ablauf von zehn Jahren kommt es zu
keiner weiteren Verwaltungsstrafe. Macht schlichtes Abwarten
also doch Sinn ?
Sollte oder kann ein Rechtsanwalt in Spanien Ihnen dies
empfehlen ?
Hier hilft uns der Blick auf die Konsequenz für ein nach
diesem Zeitablauf lediglich im Bestand geschütztes Gebäude
weiter.
Im Prinzip wartet die Verwaltung, bis es verrottet ist, das
bedeutet, es sind nur sehr eingeschränkt Erhaltungsmassnahmen,
z.B. aus hygienischen Gründen, gestattet sind.
Die weiteren, sonst meist eröffneten baurechtlichen Massnahmen
zur Erweiterung, Modernisierung und Anpassung sind
verschlossen, der Preis sinkt.
Welche Strategie sollte also angewandt werden ?
Die Prioritäten sind klar und können wie folgt zusammengefasst
werden:
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1. |
Legalisieren was mit vertretbarem Aufwand möglich ist.
Das reduziert die Verwaltungsstrafe.
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2. |
Argumente und Beweismittel umfassend und fristgerecht
vorbringen.
Das reduziert die „Schwere“ des Falles und damit die
Konsequenzen.
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Unsere
Erfahrung hat im übrigen gezeigt, dass der fachkundige
anwaltliche Direktkontakt mit der gemeindlichen Bauverwaltung
durchwegs der beste Weg des Umganges mit dieser
unerquicklichen Situation ist, an welcher zudem häufig den
aktuellen Eigentümer keine zentrale Schuld trifft, etwa wenn
das Haus in Spanien geerbt wurde, der Bauunternehmer die
Rechtskonformität beteuerte, oder beim Erwerb des Objektes die
Legalität des Objektes nicht ordnungsgemäss überprüft wurde.
Natürlich in den beiden letztgenannten Fällen hätte sich für
den Eigentümer eine rechtliche Absicherung zum früheren
Zeitpunkt des Erwerbes oder in der Bauphase mehr als bezahlt
gemacht.
Die Schlussfolgerung für aktuelle Immobilienerwerber und
Bauherren in Spanien:
Gehen Sie in jeder Phase der Investition in eine
Spanienimmobilie mit einer Checkliste vor, welche auch den
Prüfungspunkt „Legalität“ beinhaltet. |
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