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Auch der
Verkauf einer Immobilie will gut vorbereitet sein. Warum
besteht diese Notwendigkeit?
Nun ein Haus mit Mängeln verkauft sich schlecht unter Preis
oder überhaupt nicht. Hierbei ist nicht nur an offensichtliche
Baumängel, - wie beispielsweise ein undichtes Dach -, zu
denken. Ein weites Feld sind hier die in der Rechtspraxis
häufig auftauchenden sogenannten „Rechtsmängel“.
Hierzu einige Beispiele
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Frühere Erweiterungsbauten sind noch nicht im spanischen
Grundbuch eingetragen
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Bestehen
nun derartige Rechtsmängel ohne dass diese vorab beseitigt
oder bewältigt wurden, führt dies jedenfalls zu
überproportionalen Preisabschlägen oder aber zu
Gewährleistungs- und Rücktrittsansprüche der Käuferseite.
Oft ist die Immobilie dann schlicht unverkäuflich. Mitunter
wird man sich dessen erst gewahr wenn ihnen ein seriöser
Makler sachte mitteilt, dass ihre Immobilie im aktuellen
Zustand schlicht unverkäuflich ist und dieser erst nach
entsprechender Sanierung von Sach- und Rechtsmängeln ihre
Finca in seine Verkaufsangebotsliste aufnimmt.
Auch eine erbrechtliche Rechtsnachfolge muss vor oder
spätestens zeitgleich mit dem Verkauf abgewickelt und die
Erben in das spanische Grundbuch eingetragen sein..
Neben dieser Thematik der Mängelfeststellung und
Mängelsanierung hat die Verkaufsreife auch Aspekte der
vorausschauenden Steuergestaltung zu berücksichtigen.
Vom Anwaltsexperten gilt es hier u.a. folgende Fragestellungen
durchzuchecken
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Führt
eine taktische Erbausschlagung zu höheren Freibeträgen?
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Kann
der Steuerwohnsitz des Vererbers steuermindernd geltend
gemacht werden?
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Welcher Verkaufspreis respektive welche Wertangabe bei der
Erbschaftsannahme optimiert/reduziert die gesamtheitliche
Steuerbelastung?
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Kann
durch Hypothekenbelastung oder Ausgabennachweise die
Verkaufsgewinnsteuer reduziert werden?
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Gibt
es einen steuergünstigeren Verkaufszeitpunkt?
Dies kann sowohl bei Änderungen in der Steuergesetzgebung
wie bei „Verjährung“ der Illegalität von früheren Bauten
der Fall sein. |
Im Rahmen
der Thematik der Verkaufsreife wird man gegebenenfalls
weiterhin im Zusammenwirken mit Makler und Architekten zu
prüfen haben ob Renovierungs- oder Ergänzungsbaumassnahmen den
erzielbaren Verkaufspreis signifikant erhöhen.
In der Praxis bedeutet dies in Vorbereitung der Verkaufsreife
eine
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Prüfung von Baurechtssituation und rentabler Investitionen
vorzunehmen |
Mitunter ergibt sich dabei dass der Bau eines Schwimmbades den
Verkaufspreis um ein mehrfaches des hierfür notwendigen
Investitionsbetrages erhöht.
Derartige den Verkaufspreis erhöhende Investitionen gilt es
also entweder vorab selbst zu realisieren oder aber die
Machbarkeit mit Kostenrahmen klar zu belegen.
Wird vor dem notariellen Verkaufsvertrag bereits eine
privatrechtliche Bindung durch den Verkäufer, und sei es auch
nur per Optionsvertrag, eingegangen, gilt es diesen naturgemäß
für den Verkäufer wasserdicht, also rechtssicher, zu
gestalten.
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