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Die spannende Frage nach dem
Immobilienwert in Spanien.
Sogar die offiziellen Wertangaben differieren erheblich |
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Wieviele Euros ist meine Immobilie in Spanien wert? Wer wüsste
dies nicht gerne als Eigentümer.
Im Verkaufsfall ist dieses Wissen sogar ganz entscheidend,
ebenso im Erbfall, wenn Pflichtteils- oder
Zugewinnausgleichsansprüche geltend gemacht werden u.a.
Der frühere Kaufpreis ist veraltet. Der in der notariellen
Urkunde angegebene Preis stellte zudem in der Vergangenheit
oft nur einen Teil, den offiziell bezahlten, des
Gesamtpreises, dar.
Bleibt die Möglichkeit den aktuellen Immobilienwert per
Sachverständigengutachten bestimmen zu lassen. Angewandt wird
dann oft eine Art Vergleichswertverfahren durch Heranziehen
von Verkaufspreisen in ähnlicher Lage und von Objekten
ähnlicher Grösse und Qualität.
Hier erscheint allerdings die verwandte Datengrundlage oft
zweifelhaft.
Hinzu kommt, dass von Banken als Grundlage zur Vergabe von
Hypotheken beauftragte Gutachtergesellschaften zugunsten der
Banken mitunter konservative, sprich niedrig gehaltene,
Wertschätzungen vornehmen.
Allerdings sind diese Gutachten mit unter 1000 €, also
beschränktem Kostenaufwand erhältlich.
Die notariellen Urkunden weisen ja bekanntlich oft nicht den
kompletten Kaufpreis aus, während die Maklerangebotspreise
häufig nicht erzielt werden können.
Der Blick in den eigenen Grundsteuerzahlungsbeleg gibt eine
mögliche Auskunft. Dort ist der Katasterwert, valor
catastral, ausgewiesen, untergliedert in valor de suelo
und valor de construcción. Der angegebene Katasterwert
allerdings scheint erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert
zu liegen. Und da haben Sie recht. Ein verlässlicher
Wertindikator ist dieser nicht.
So kann man sich auch nicht einmal darauf verlassen, dass der
tatsächliche Marktpreis etwa doppelt oder dreimal so hoch sei.
Der Katasterwert wird aktuell in sehr uneinheitlichen
Schritten an den Verkehrswert angepasst.
Der Kontrollwert des spanischen Finanzamtes, was ist das, und
gibt dieser den gesuchten realistischen Marktwert? Nun, will
das Finanzamt eine Preiskontrolle ausüben dahingehend, ob die
in Verkaufs-, Tausch- und oder in der
Erbschaftsannahmeerklärung angegebene Wert akzeptabel ist,
dann muss es eine eigene Prüfungssystematik erstellen, welche
auch veröffentlich ist, und im Ergebnis einen Wert ergibt, der
meist 10 – 30 % unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegen
dürfte. Diese Berechnung ist also eine reale Möglichkeit zur
annäherungsweisen Wertfindung und kann von Fachleuten auch
nachvollzogen oder parallel berechnet werden.
Fazit: In der Praxis verbleiben also zwei Möglichkeiten:
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Durchführung einer Parallelrechnung nach
der Methodik des spanischenFinanzamtes |
| - |
Beauftragung eines externen
Wertgutachtens |
Beide Bewertungen können wir für Sie
tätigen respektive tätigen lassen.
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