|
|
 |
 |
| Das „Wie“ und das „Wo“ des
Kaufvertrages über eine spanische Immobilie unter Deutschen |
 zurück |
|
|
|
|
|
|
Es ist
bekannt, dass ein Kaufvertrag über eine spanische Immobilie
rechtsgültig auch privatschriftlich, ja sogar mündlich,
abgeschlossen werden kann.
Aber Achtung, dies gilt nicht uneingeschränkt. Stehen auf
beiden Seiten des Kaufvertrages deutsche Staatsbürger, sind
also Verkäufer und Käufer Deutsche, und wird der private
Kaufvertrag ohne ausdrückliche Unterwerfung unter das
spanische Recht zwischen diesen in Deutschland abgeschlossen,
- ein nicht seltener Fall -, wenden deutsche Gerichte hierauf
das deutsche Kaufrecht an und erklären den privaten
Kaufvertrag über die spanische Immobilie für formnichtig, da
die nach deutschem Recht vorausgesetzte notarielle Form nicht
eingehalten ist.
Bleibt festzuhalten: Privatschriftliche Kaufverträge über
Spanienimmobilien sind nicht immer rechtsgültig!
Sind beide Kaufvertragsparteien Deutsche und kennen sie sich
darüber hinaus schon längere Zeit, - sei es aus Deutschland
oder als Nachbarn von Ferienimmobilien in Spanien -, liegt es
nach der Einigung über den Kaufpreis nahe, den notariellen
Kaufvertrag oft gleich beim nächsten Notar in Deutschland
protokollieren zu lassen. Dies ist theoretisch möglich, aber
praktisch schwierig.
Der nicht auf spanische Rechtsangelegenheiten spezialisierte
und nicht der spanischen Sprache mächtige deutsche Notar wird
dieses Ansinnen ablehnen, und dies aus gutem Grund.
Denn diesem Notar ist es oft nicht möglich, sicher zu
beurteilen, ob der Verkäufer die notwendige Eigentümerstellung
wirklich innehat noch kann er Sicherheit bieten, ob der vor
ihm geschlossene Kaufvertrag inhaltlich den spanischen
Formalien genügt, welche beispielsweise zur nachfolgenden
Eintragung in das spanische Grundbuch erforderlich sind; noch
wird von diesem im Regelfall die weitere Abwicklung der
Steuerzahlung und Grundbucheintragung in Spanien praxisnah
eingeleitet werden können.,
So verbleiben den deutschen Kaufvertragsparteien zwei
Optionen: Entweder man findet in der jeweiligen Region einen
auf spanische Rechtsangelegenheiten spezialisierten deutschen
Notar oder man fliegt zum Abschluss des notariellen
Kaufvertrages nach Spanien, oft die einfachere Lösung.
Entschliessen sich die deutschen Kaufvertragsparteien zu
letzterem, dann stellt sich die Frage, wohin? Muss der
notarielle Kaufvertrag dann im "örtlichen Bezirk des Lageortes
der Immobilie abgeschlossen werden?
Nein, dies ist nicht nötig. Sie können also jedweden Notar in
ganz Spanien einschalten.
Hierbei gibt es allerdings widerum zu bedenken, dass der
spanische Notar nur die Rechtsgültigkeit Ihres
Vertragsschlusses absichert, nicht aber Sie im Hinblick auf
die eine rechtlich und steuerlich sinnvolle und intelligente
inhaltliche Gestaltung berät.
In der Praxis wird in Spanien ein Immobilienkaufvertrag daher
von einem spezialisierten Rechtsanwalt vorbereitet und
zusammen mit dem spanischen Notariat realisiert und
abgewickelt.
Nun gut, werden Sie vielleicht sagen, dann wenden wir uns
direkt an einen deutschen Anwaltsnotar in Spanien. Dies wäre
logisch, ist aber nicht möglich, meist aus zwei Gründen:
Zum einen gibt es im spanischen Recht die Figur des
Anwaltsnotars nicht, sondern das Trennsystem von Rechtsanwalt
und Notar. Zum anderen wird in Spanien bis heute für die
Funktion des „hoheitlich“ handelnden Notars auch ein
EU-Ausländer nicht akzeptiert und ein wirklich der deutschen
Sprache mächtiger Notar ist eine Ausnahme.
Die hier übliche Kombination: Ein in Spanien tätiger
spezialisierter deutscher Rechtsanwalt bereitet mit dem
spanischen Notar am gleichen Ort den notariellen Kaufvertrag
unter Deutschen vor und die deutschen Vertragspartner fliegen,
nachdem ihnen vom Anwalt grünes Licht signalisiert wurde, zum
Abschluss des Kaufvertrages für einen Tag in Spanien ein.
Im Einzelfall können sich die Kaufvertragsparteien nach
Erstellung einer notariellen Vollmacht z.B. beim
nächstgelegenen spanischen Konsulat in Deutschland, auch
rechtswirksam vertreten lassen, oft vom abwickelnden
Rechtsanwalt, oder den spanischen Notarvertrag im nachhinein
ratifizieren. |
|
|
|
|
|
|
