Der Maklervertrag ist in Spanien nicht gesetzlich geregelt

Diese Ausgangssituation eröffnet für beide Vertragsparteien gleichsam erweiterte Gestaltungsmöglichkeiten und Gestaltungsrisiken.

Für den Immobilienmakler bedeutet dies möglichst über ein Repertoire von Vertragsmodellen zu verfügen, welche im Einzelfall adäquat eingesetzt werden.

Für den einen Makler beauftragenden Immobilienverkäufer seinerseits gilt es, den vorgelegten Maklervertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls entsprechende Modifikationen zu verlangen.

Ein Maklerauftrag – drei mögliche Vertragstypen
Der spanische Maklerauftrag, - „hoja de encargo“ - kann sich bei genauerer Betrachtung als einer der folgenden Vertragstypen entpuppen:
1. Maklerprovisionsvertrag, - contrato de corretaje;
keine gesetzliche Regelung, von der Rechtsprechung herausgebildet.
2. Geschäftsbesorgungsvertrag, - contrato de mandato;
Art. 1.709 ss Cc.
3. Dienstleistungsvertrag, - contrato de arrendamiento de servicios,
Art. 1.544 ss. Cc.

Schlussfolgerung für den Verkäufer oder Auftraggeber
Für den Immobilienverkäufer in Spanien bedeutet dies vor der Unterschrift zunächst einen genauen Blick auf das Maklerauftragsformular zu werfen respektive im Zweifelsfall diese Vertragsvorlage zunächst überprüfen zu lassen. Namentlich gilt dies dann, wenn dem Makler in dieser hoja de encargo weitgehende Rechte eingeräumt werden und Zahlungspflichten auch ohne Zustandekommen des Verkaufsgeschäftes entstehen sollen.

Als Immobilienmakler mit mehreren Vertragsvorlagen arbeiten
Aus Maklersicht ist die Interessenlage naturgemäss eine etwas andere. Es stellt sich die Alternative entweder mit, je nach Angelegenheit, verschiedenen Vertragsvorlagen zu arbeiten oder einen tätigkeitsadäquaten Mischvertrag zu verwenden, respektive erstellen zu lassen.

Hier muss der Makler entscheiden ob sich seine Tätigkeit im schlichten Zusammenbringen der potentiellen Vertragspartner erschöpfen soll, oder ob er in Vertretung des Auftraggebers zur Preismodifikation und Vertragsunterzeichnung bevollmächtigt sein soll. Gleichfalls zu entscheiden gilt es die Frage, ob für den Auftraggeber ausschliesslich bei Zustandekommen des Vertrages Kosten entstehen sollen oder unabhängig hievon bestimmte Makleraufwendungen ersetzt werden sollen.

Leitgedanken zum Mischvertrag
Wird der Maklerauftrag als spezifischer Mischvertrag ausgestaltet, so empfiehlt es sich, aus Maklersicht folgende Inhalte aufzunehmen:

1. Eindeutige Bezeichnung von Vertragsparteien, Vertragsgegenstand, Entgelten, deren Fälligkeit sowie der Vertragsdauer.
2. Ermächtigung zur Unterzeichnung von „Arras“-Verträgen also Verträgen mit dem Recht der Verkäuferseite den Anzahlungsbetrag einzubehalten, wenn die Käuferseite ihre Zahlungspflicht nicht fristgerecht erfüllt.
Dies einschliesslich der Ermächtigung, den Anzahlungsbetrag entgegenzunehmen.
3. Klarstellung des Rechtes der Maklerhonorarverrechnung mit dem Anzahlungsbetrag.