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Fristablauf zur Rückerstattung überzahlter Verkaufsgewinnsteuern
beim Immobilienverkauf in Spanien
im November 2.010

Haben Sie in Spanien von 1997 bis 2006 als in Spanien  nicht steuerresidente Person eine Immobilie verkauft, so steht Ihnen nach dem Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 06. Oktober 2009 (Rechtssache C-562/07) ein entsprechender Rückerstattungsanspruch betreffend Ihre Überzahlung zu, vorausgesetzt, Sie haben die vom spanischen Finanzamt geforderte 35 %ige Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn „ordnungsgemäss“ bezahlt.

Bereits seit Anfang des Jahrzehnts hatten wir auf die entsprechende eu-rechtswidrige Diskriminierung in Spanien nicht steuerresidenter Verkäufer in eigenen Publikationen mehrfach hingewiesen, wobei der spanische Staat sich allerdings auf „weitergeltende“ nationale gesetzliche Vorgabe berief und jede Gleichbehandlung verweigerte, sodass die EU-Kommission schliesslich am 19. Dezember 2007 die jetzt erfolgreiche Vertragsverletzungsklage nach Art. 226 EG einreichte.

Nach Ankündigung der Klageeinreichung wurde dann 2007 sofort eine gesetzliche Gleichstellung für die Zukunft, auf zunächst 18 %, jetzt in gleicher Höhe für in Spanien residente und nichtresidente Verkäufer festgelegt.

Der Hintergrund: Nicht in Spanien ansässige Immobilienverkäufer mussten bis 2006 auf den Verkaufsgewinn, - Differenz aus notariellem Erwerbs- und Verkaufspreis -, Einkommensteuern von 35 % bezahlen, während für in Spanien residente Verkäufer nur der Steuersatz von 15 % angewandt wurde.

Allerdings, so die Rechtspraxis, hatten zur Abwehr dieser rechtswidrig erhöhten Steuer viele Verkäufer auch den tatsächlichen Verkaufspreis im notariellen Verkaufsvertag unterdeklariert, also zu niedrig angegeben, um so formal den tatsächlichen Verkaufsgewinn gar nicht entstehen zu lassen.

Auch musste vom Käufer bereits ein Betrag von 5 %, - jetzt des gesamten notariell dokumentierten Verkaufspreises -, vom Kaufpreis abgezogen und an das spanische Finanzamt als Vorauszahlung „Steuerzahlungssicherheit“ abgeführt werden.

Ein Rückerstattungsantrag ist damit nur dann sinnvoll, wenn der Betrag von 35 % des rechnerischen Verkaufsgewinnes den als Steuervorauszahlung abgeführten Betrag von 5 % des notariellen Gesamtverkaufspreises erheblich übersteigt.

Ein vereinfachtes Beispiel: Sie haben die Spanienimmobilie 1997 für 100.000 €, - immer notariell ausgewiesener Betrag -, erworben und im Jahre 2005 für 200.000 € verkauft. Dann wurden im Jahr 2005 5 % des Verkaufspreises, also 10.000 € vom Käufer als Steuervorauszahlung an das spanische Finanzamt bezahlt.

Hier wären korrekterweise, ohne Diskriminierung, 15 % auf den Verkaufsgewinn zu bezahlen gewesen, mithin 15.000 €, tatsächlich haben Sie aber als korrekter Steuerbürger 35 % auf den Verkaufsgewinn von 100.000 €, mithin gesamtheitlich 35.000 € entrichtet, also 20.000 € zuviel nachbezahlt, wenn die Steuerzahlung von Ihnen korrekt abgeschlossen wurde.

Diesen Betrag von 20.000 € könnten Sie bei dieser Konstellation bei Fristeinhaltung bis Mitte November 2010 zurückverlangen.

Vor entsprechenden Aktivitäten ist allerdings sinnvollerweise zunächst die Einzelfallkonstellation abzuklären.

Eine entsprechende Vorklärung, ob ein Rückerstattungsantrag Sinn macht, können wir Ihnen auf der Basis einer Erstberatungsgebühr (190 € zzgl. USt.) tätigen.




Günter Menth
Rechtsanwalt & Abogado inscrito
Manacor - Mallorca
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