Der Immobilienkauf in Spanien:
Wann der Käufer 3 % des Kaufpreises 
zur Einzahlung beim Finanzamt zurückhalten muss

Die Verpflichtung zur Einzahlung seinerseits beim zuständigen spanischen Finanzamt ist von der Steuerresidentenstellung des Verkäufers und bisherigen Eigentümers abhängig.

Versteuert dieser nachweislich sein Welteinkommen in Spanien, so entfällt die Verpflichtung des Käufers zur anteiligen Kaufpreisrückhaltung. Nicht massgeblich ist somit die Inhaberschaft einer tarjeta de residencia oder die Eintragung in das Register der EU-Bürger.

Art. 154 des Real Derecho 1176/2004 vom 30. Juli spricht hier ausdrücklich von der persönlichen Besteuerung in Spanien als entscheidendem Kriterium.

Ist der Verkäufer nicht Steuerresident in Spanien oder weist er einen eventuellen Steuerresidentenstatus nicht per ausdrücklicher Bestätigung der spanischen Steuerbehörde zur Integration in die notarielle Kaufurkunde nach, muss der Käufer die 3% Kaufpreisanteilsrückhaltung schon deshalb tätigen, damit sein neu erworbenes Immobilieneigentum nicht für die Einkommensteuerzahlung des Verkäufers auf seinen Verkaufsgewinn in Spanien haftet.

Der 3 % Rückhalt, - retención -, des notariellen Kaufpreises ist sodann binnen einem Monat beim spanischen Finanzamt zur Einzahlung zu bringen.

Innerhalb von drei weiteren Monaten ab dem Zeitpunkt des Fristendes zur Einzahlung des vom Käufer zurückbehaltenen Kaufpreisanteiles muss sodann der in Spanien nicht steuerresidente Verkäufer eine verkaufsbezogene Einkommensteuererklärung abgeben, bei gleichzeitiger Einzahlung, - soweit anfallend -, des über den 3 % Rückhaltungsbetrag hinausgehenden Gewinnsteuerbetrages.

Der 3%ige Rückhaltungsbetrag berechnet sich auf der Basis des in der notariellen Urkunde ausgewiesenen Gesamtverkaufspreises.

Der 18%ige Verkaufsgewinnsteuerbetrag seinerseits hat als Grundlage den Differenzbetrag von aktuellem Escritura-Verkaufspreis zum früheren Escritura-Erwerbspreis des jetzigen Verkäufers.

Eine Befreiung von der Verkaufsgewinnsteuer allein auf Grund längerfristiger Eigentumsinhaberstellung, - Stichwort 10-Jahres Spekulationsfrist -, gibt es in Spanien nicht mehr.

Verbleiben gewisse Ausnahmetatbestände, welche den Verkäufer von der Gewinnsteuerbezahlung freistellen können, wie das erreichte Lebensalter des Verkäufers, die Wiederinvestition des Verkaufserlöses einer Hauptwohnsitzimmobilie in eine neue Hauptwohnsitzimmobilie oder aber der aktuelle notarielle Verkaufspreis liegt nicht über dem früheren notariellen Erwerbspreis.

Der Immobilienkäufer in Spanien ist allerdings auch bei derartigen Konstellationen gehalten, die 3 %ige Rückhaltung des Kaufpreisanteiles und Einzahlung beim Finanzamt zunächst zu tätigen.

Daraus lässt sich folgende praktische Leitlinie für den Immobilienkäufer in Spanien ableiten:

Es sollte die 3 %ige Rückhaltung des Kaufpreises und Einzahlung beim spanischen Finanzamt tätigen, ausser der Verkäufer weisst mit offiziellem Bestätigungsdokument des spanischen Finanzamtes seine Einkommensteuerzahlung in Spanien nach.