Beim Umgang mit Schwarzbauten sollte man die Verjährungsfristen kennen

Die genaue Kenntnis der Verjährungsfristen bei Baurechtsverstößen oder Schwarzbauten schafft Verhaltenssicherheit für Bauherrn und Immobilienmakler in Spanien.

Andererseits bestehen erhebliche Haftungsrisiken beim Verkauf eines nicht vollkommen legalen oder legalisierten Bauobjektes.

Ist bereits ein Sanktionsverfahren wegen Baurechtswidrigkeit eingeleitet dann muß die Verwaltung binnen gewisser Fristen die Angelegenheit weiter bearbeiten, um nicht nach dem Gesetz No. 30 vom 26.11.1992 Verjährung zu Gunsten des Bauherrn eintreten zu lassen.

Wird nämlich kein weiterer Verwaltungsakt erlassen, bzw. ein Sanktionsverfahren eingeleitet, dann verjähren nach Art. 132 dieses Gesetzes leichte, mittlere und schwere Baurechtsverstöße in ein-, zwei- oder drei Jahren respektive nach dem Begehen des Verstoßes.

Sind die jeweiligen Fristen abgelaufen, dann besteht für den Eigentümer das Recht, von der Gemeinde die Verjährung der eingeleiteten Sanktionsmassnahmen feststellen zu lassen.

Bleibt die Angelegenheit nach Einleitung eines Sanktionsverfahrens hingegen ungeregelt und tatsächlich ein Baurechtverstoß sanktionsreif bestehen, dann stellt der Verkauf ohne Offenlegung des Sanktionsverfahrens einen Betrug dar, welcher zivilrechtlich der Käuferseite u.a. die Möglichkeit eröffnet vom Kaufvertrag zurückzutreten und ergänzend Schadensersatz zu verlangen.

Wird kein Sanktionsverfahren eingeleitet, so erlangt jedenfalls ein grundsätzlich genehmigungsfähiger Schwarzbau nach Ablauf von acht Jahren Bestandsschutz, der durch ein certificado de antiguedad behördlich verbindlich festgestellt werden kann.


Aktualisierende Ergänzung:
Seit dem Jahre 2009 kann die Altersbescheinigung/Certificado de Antigüedad als Voraussetzung für die Eintragung des Baukörpers im Grundbuch von einem privaten Architekten nur noch dann erstellt werden, wenn der Baukörper baurechtskonform genehmigungsfähig gewesen war und kein baurechliches Santionsverfahren eingeleitet wurde.